文/谢逸枫
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震惊!目前中国最大民营房企碧桂园债务暴雷了!
8月8日的碧桂园旗下境内债集体下跌,19碧地03跌超31%、21碧地03”跌超24%、20碧地03”跌超21%,多只债券跌超10%。股票已连跌7个交易日,截至8月8日港股收盘,股价跌14.39%,报收1.13港元,当前总市值约312.3亿港元。
碧桂园债务暴雷早有信号,尽管副市长带队的工作组进驻碧桂园一事被辟谣。不可忽略的事实就是碧桂园真的扛不住,首次出现美元债暴雷,利息违约。同时出现被催缴土地出让金,可谓是债务危机初现。
碧桂园债务暴雷、流动性危机事件,透露出四个信号。首先是房企债务危机恶化。其次是险情的房企没有因为政策利好扭转困局。再次是债务暴雷第一步,接着是供应链危机、逾期交房、停贷等风险来临。最后是时间换空间的打法。
2023年8月8日的碧桂园公告,尚未能支付应于8月7日支付的两笔美元债利息。简单讲就是债务暴雷,违约了。同日,佛山市自然资源局催促碧桂园的两家子公司缴纳土地出让金,说明碧桂园阶段性流动性危机已经开始。
7月31日的碧桂园业绩报告发出业绩预亏,预期截至2023年6月30日止半年度可能录得未经审核净亏损。预计净亏损主要是由于房地产行业销售下行的影响,导致房地产业务结转毛利率下降,物业项目减值增加。以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。
针对“碧桂园两笔美元债票息未付”一事,笔者认为,碧桂园作为中国最大的民营房企,都出现美元债暴雷的票息违约,意味着民营房企面临着前所未有的的压力、困难,其程度超过2008年、2011年、2014年三轮房地产下行周期。
自2021年房企债务暴雷以来,2023年延续债务暴雷趋势,已经达到70家房企。其中上市房企成为主要集中灾难区,可谓是破产的破产、重组的重组、退市的退市、卖资产的卖资产、债务违约的违约。
碧桂园出现阶段性流动性压力,最根本的原因是楼盘销售回款缓慢,现有资金无法全面覆盖土地资金端、债务端、经营端的需要,而融资渠道没有完全打开,房地产市场、销售端没有完复苏的前提条件下,利息是无奈之举。
之前三支利箭利好政策,碧桂园的受益比其他民营房企相对大。如果真的是如银行合作意向贷款金额投放给碧桂园,不会出现美元债票息延期支付。因此,对于碧桂园庞大的债务、资金需求量来说,三支利箭利好政策,简直是杯水车薪。
笔者建议碧桂园及时调整,布局端,重新城市布局,清理城市亏损的项目及资产转为现金。投资端,压缩投资规模,减少拿地开支。业务端,集中资金干主业,减少多元化的投资。经营端,开源节流。
销售端,全面对在售楼盘的销售价格调整,最快的速度实现销售回款。融资端,拓开现有的融资渠道,信托、基金、保险、银行等上市资本市场。债务端,债务重组,债务展期,新债换旧债等,引进国企或央企入股。
笔者再次强烈的呼吁国家及时出手化解房企债务危机,暂时停止三条红线、房地产贷款集中值。再次呼吁银行、地方尽快落实金融16条措施的延期、住建部的四项救市政策,为民营房企的健康、循环发展提供强有力支撑,化解危机。
靠房企资产出清的自救模式、资产公司模式、债转股模式、重组展期模式,一定程度上已山穷水尽了,自2021年以来到现在,效果不好。没有国家的政策全面支撑,走向退市、破产的结局是时间问题。